Cuánto necesitás de anticipo para comprar tu primera casa
El primer número que aparece en la cabeza de cualquiera que empieza a pensar en comprar es ese: cuánto tengo que tener ahorrado para poder pedir un crédito hipotecario. La respuesta corta es entre el 20% y el 25% del valor de la propiedad, aunque algunos bancos llegan al 10% para ciertos perfiles. Pero ese número solo cubre la parte que el banco no financia. Antes de hacer el cálculo final, hay que sumar los gastos de escrituración —que representan entre un 4% y un 9,5% adicional según si es tu primera vivienda en CABA o no— y conviene dejar un colchón de reserva.
Este artículo explica cómo se construye ese número real: qué parte cubre el banco, qué parte no, y qué diferencia hay entre el anticipo que figura en la calculadora del banco y el ahorro que efectivamente tenés que tener disponible el día de la firma.
Al final de la lectura vas a tener los datos para calcular tu propio piso de ahorro, banco por banco.
Qué es el anticipo y qué es el LTV
El anticipo es la parte del precio de compra que pagás vos directamente al vendedor. El banco financia el resto. La proporción que el banco financia se llama LTV (loan-to-value, o relación préstamo-valor): si el banco financia el 75% de una propiedad, el LTV es 75% y el anticipo mínimo es el 25% restante.
El LTV no es solo un porcentaje técnico. Es el límite legal y operativo que define cuánto puede prestarte un banco sobre el valor de tasación de la propiedad. En Argentina, ese valor de tasación lo determina un tasador designado por el banco, y puede ser inferior al precio de venta acordado con el vendedor. Si la tasación queda por debajo del precio, el banco calcula el préstamo sobre ese valor menor —lo que en la práctica eleva tu anticipo efectivo.
Dicho de forma directa: el anticipo es "lo que el banco no financia". Lo que tenés que tener ahorrado es eso más los gastos de la operación.
Cuánto piden los bancos en 2026
Los LTV máximos varían según el banco y la línea de crédito. La tabla siguiente refleja los valores vigentes a mayo de 2026 para las principales líneas de crédito hipotecario UVA en Argentina.
| Banco / Línea | LTV máximo | Anticipo mínimo |
|---|---|---|
| Banco Nación · +Hogares | 75% | 25% |
| Banco Nación · +Hogares Sector Público | 90% | 10% |
| BBVA · Vivienda permanente | 80% | 20% |
| Banco Ciudad · Subsidiada CABA | 75% | 25% |
| Santander · Súper UVA | 70% | 30% |
| Banco Hipotecario | 75% | 25% |
| Banco Macro · Línea en USD | 50% | 50% |
La línea del Banco Nación para empleados del sector público es la más accesible del mercado en términos de anticipo: con el 10% alcanza para cubrir la parte que el banco no financia. Para el resto de los perfiles, el rango habitual es del 20% al 30%.
La línea de Banco Macro en dólares es un caso aparte: financia el 50% del valor y opera en moneda extranjera, lo que implica un nivel de ahorro previo significativamente mayor y un perfil de riesgo diferente.
Lo que casi nadie te dice: los gastos de escrituración
El anticipo cubre la parte del precio de compra que no financia el banco. Pero para cerrar la operación, también hay que pagar los gastos de escrituración, que corren por cuenta del comprador y no forman parte del préstamo.
En CABA, esos gastos incluyen tres componentes principales (fuente: Colegio de Escribanos de CABA, datos 2026):
- Honorarios del escribano: entre el 1% y el 2% del valor escriturado.
- Impuesto de sellos: 3,6% del valor escriturado, dividido entre comprador y vendedor —la parte del comprador ronda el 1,8%.
- Gastos administrativos e impuestos registrales: entre 0,6% y 1% del valor.
Si es tu primera vivienda en CABA y el valor de la propiedad queda por debajo del tope de exención de sellos vigente (establecido por la Ley 6927 de la Ciudad), quedás eximido del impuesto de sellos. Ese tope se actualiza periódicamente, por lo que conviene verificarlo en el momento en que estés cerrando la operación.
Con exención de sellos, el total de gastos ronda el 4% al 6% del valor escriturado. Sin exención, trepa al 7,5% al 9,5%.
Esa diferencia es significativa: en una propiedad de USD 100.000, podés estar hablando de USD 4.000 o USD 9.500 de gastos adicionales según tu situación.
El cálculo real: cuánto tenés que tener ahorrado
Con los datos anteriores, el número que importa no es el anticipo sino el ahorro total disponible el día de la escritura. A modo de ejemplo con una propiedad de USD 100.000, sin contar reserva:
Banco Nación · +Hogares (LTV 75%, anticipo 25%)
- Anticipo al vendedor: USD 25.000
- Gastos de escrituración (primera vivienda, con exención): USD 4.000–6.000
- Total necesario: USD 29.000–31.000
Banco Nación · +Hogares Sector Público (LTV 90%, anticipo 10%)
- Anticipo al vendedor: USD 10.000
- Gastos de escrituración: USD 4.000–6.000
- Total necesario: USD 14.000–16.000
Santander · Súper UVA (LTV 70%, anticipo 30%)
- Anticipo al vendedor: USD 30.000
- Gastos de escrituración: USD 4.000–6.000
- Total necesario: USD 34.000–36.000
A ese total conviene sumarle un colchón de reserva equivalente a 2 o 3 meses de cuota del crédito. No como requisito del banco, sino como margen operativo para no quedar ajustado si la tasación cae debajo del precio de venta o si hay demoras en el proceso.
Cómo acumular más rápido el anticipo
Esta sección no es el foco del artículo, pero vale mencionarlo brevemente porque es una pregunta frecuente.
Tres herramientas concretas que usa quien está en modo ahorro activo para un anticipo:
Plazo fijo UVA o instrumentos indexados. Un plazo fijo UVA ajusta por inflación, lo que protege el poder adquisitivo del ahorro en pesos. Para quien ahorra en dólares, el dólar MEP ofrece una alternativa legal y accesible sin necesidad de cuenta en el exterior.
Co-deudor. Sumar un cónyuge, conviviente o familiar como co-titular del crédito no solo mejora la calificación sino que, en algunos casos, permite acceder a un LTV más alto. El banco evalúa los ingresos combinados, lo que puede cambiar el panorama de cuánto te prestan.
Anticipo en especie. Algunos bancos aceptan que parte del anticipo provenga de la venta de otro bien —un auto, por ejemplo— o del saldo a favor de una propiedad que estás vendiendo simultáneamente. No es la regla general, pero vale preguntarle al asesor del banco antes de descartarlo.
Errores comunes al calcular el anticipo
Olvidarse de los gastos de escrituración. Es el más frecuente. Quien llega a la operación con exactamente el 20% o el 25% del precio de venta suele encontrarse corto. Los gastos de escrituración no son menores ni opcionales.
No considerar que la tasación puede ser menor al precio de venta. El banco presta sobre el valor de tasación, no sobre el precio acordado. Si la tasación queda un 10% por debajo del precio, el LTV se aplica sobre ese valor menor y el anticipo efectivo sube.
Calcular con dólar oficial cuando la operación se hace a dólar MEP. La mayoría de las operaciones inmobiliarias en Argentina se pagan en dólares billete o al tipo de cambio MEP. Hacer el cálculo del anticipo al tipo de cambio oficial da un número que no refleja lo que el comprador necesita realmente tener disponible.
Asumir que el LTV máximo está garantizado. El LTV máximo que publica el banco es el techo teórico. El que te aprueban depende de tu nivel de ingresos, tu historial crediticio y el perfil de la propiedad. Un scoring crediticio débil puede resultar en un LTV aprobado menor al máximo, lo que eleva el anticipo necesario.
Qué hacer ahora
El número exacto que necesitás depende del banco al que califiques, del tipo de propiedad y de tu situación crediticia. Hay casos en que la diferencia entre un banco y otro representa USD 10.000 o más de anticipo requerido —y eso cambia completamente el horizonte de ahorro.
Si querés saber con qué anticipo te darían crédito en cada uno de los principales bancos según tu ingreso actual, podés hacer la pre-calificación gratuita en tres minutos. No es una solicitud formal: es un diagnóstico de tu situación para que sepas dónde estás parado antes de empezar a buscar propiedades.