Gastos de escrituración: cuánto cuesta de verdad comprar tu casa en CABA en 2026
Comprar una propiedad tiene dos números que hay que tener claros antes de arrancar. El primero es el precio de la propiedad. El segundo —que muchos compradores primerizos descubren tarde— es la capa de gastos que viene encima: honorarios del escribano, impuesto de sellos, gastos operativos y, si hay crédito hipotecario, costos bancarios adicionales.
Para una propiedad de USD 100.000 en CABA, esa capa adicional puede ir de USD 5.000 a USD 7.000 según si calificás para la exención de sellos y si operás con o sin crédito. No es un detalle. Es plata que tenés que tener disponible el día de la firma, por fuera del anticipo y del monto que te presta el banco.
Este artículo desglosa cada componente para que puedas calcular tu número antes de firmar nada.
Qué son los gastos de escrituración
Los gastos de escrituración son la suma de todos los costos que genera la transferencia legal de una propiedad. Incluyen impuestos (el impuesto de sellos, que cobra la Ciudad o la Provincia), honorarios profesionales (los del escribano que certifica el acto), gastos operativos (informes de dominio, inhibiciones, inscripción en el Registro de la Propiedad) y, en operaciones con crédito hipotecario, los gastos bancarios asociados a la constitución de la garantía.
Quién paga qué depende de la jurisdicción y de lo que se negocie en el boleto de compraventa. En la práctica habitual de CABA, el comprador se hace cargo de la mayor parte: los honorarios del escribano de la compra, los gastos operativos y su porción del impuesto de sellos. El vendedor paga su parte de sellos, el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) si corresponde y, en muchos casos, la comisión inmobiliaria compartida.
Dicho de otra forma: los gastos de escrituración no son del banco ni del escribano, son del comprador. Y no forman parte del préstamo hipotecario.
Honorarios del escribano
El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires regula los aranceles que pueden cobrar los escribanos por una operación de compraventa. El rango habitual es del 1% al 2% del valor escriturado, más IVA (21%). Aplicando el IVA, el costo real queda entre el 1,21% y el 2,42% del valor de la propiedad.
Cuando hay crédito hipotecario, el costo sube. La constitución de la hipoteca —el acto por el cual el banco inscribe su garantía sobre el inmueble— genera honorarios adicionales de aproximadamente el 1% del monto del crédito. Ese trabajo lo hace un escribano, y en muchos casos el banco impone el suyo propio para la parte hipotecaria. Si el escribano de la compra y el de la hipoteca son distintos, el comprador termina pagando a dos profesionales diferentes por dos actos que, aunque relacionados, son formalmente separados.
En unidades nuevas que no tienen escritura individual previa, se suma un costo adicional por la confección del reglamento de copropiedad: suele rondar el 0,5% del valor, aunque varía según la complejidad del edificio.
En todos los casos, el honorario lo paga el comprador.
Impuesto de sellos
El impuesto de sellos grava la transferencia de inmuebles. La alícuota en CABA es del 3,5% del valor escriturado, dividida en partes iguales entre comprador y vendedor: el comprador paga el 1,75% y el vendedor el otro 1,75% (fuente: La Nación, abril 2026).
En la Provincia de Buenos Aires, la alícuota total es del 2%, también dividida entre las partes.
La diferencia más importante para el comprador en CABA es la exención por primera vivienda. La Ley 6927 de la Ciudad establece que si la propiedad es para vivienda única, familiar y de ocupación permanente, y el valor escriturado no supera los $226.100.000, el comprador queda eximido del pago de sellos. Si el valor supera ese tope, el impuesto se paga solo sobre el excedente, no sobre el total.
Ese monto se actualiza por resolución de la Ciudad, por lo que conviene verificarlo en el momento exacto de la operación. A mayo de 2026 el tope vigente es el mencionado.
Para quien califica para la exención, el ahorro es concreto: en una propiedad de USD 100.000 valuada en pesos al tipo de cambio del día, la porción de sellos que correspondería al comprador puede rondar los USD 1.750. No pagarla hace una diferencia.
Gastos operativos
Además de los honorarios del escribano, la operación genera una serie de costos administrativos que en conjunto suman entre el 0,6% y el 1% del valor de la propiedad. Entre los principales:
- Informes de dominio e inhibiciones: verifican que la propiedad no tiene cargas, hipotecas previas ni que el vendedor esté inhibido para vender.
- Certificado de catastro: confirma la situación física y jurídica del inmueble ante el organismo catastral.
- Tasas de inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble: el costo de inscribir la nueva titularidad y, si hay crédito, la hipoteca.
- Sellos de matriz y testimonios: el costo del papel protocolar y las copias certificadas del acto.
Estos gastos no dependen de la negociación. Son fijos, los determina la normativa y los cobra el escribano en nombre de los organismos correspondientes.
Gastos bancarios cuando hay crédito hipotecario
Cuando la compra se financia con crédito, aparece una capa adicional de costos que no existe en las operaciones al contado. Son cuatro los principales:
Tasación bancaria. Antes de aprobar el crédito, el banco envía un tasador a valuar la propiedad. El costo ronda entre el 0,1% y el 0,3% del valor del inmueble, y lo paga el solicitante del crédito, independientemente de si el crédito se aprueba o no.
Constitución de hipoteca. Ya mencionado en la sección de honorarios: el 1% del monto del crédito que cobra el escribano designado por el banco para inscribir la garantía.
Seguro de vida obligatorio. Los bancos exigen que el titular del crédito contrate un seguro de vida cuya indemnización cancele el saldo deudor en caso de fallecimiento. La prima anual ronda entre el 0,3% y el 0,6% del saldo deudor.
Seguro de incendio y daños. También obligatorio. Cubre el inmueble dado en garantía. La prima anual ronda entre el 0,15% y el 0,3% del valor del inmueble.
Algunos bancos condicionan el acceso a su tasa más baja a la contratación de seguros adicionales —hogar premier, vida con cobertura ampliada— como parte del paquete. Conviene leer bien las condiciones antes de elegir banco solo por la tasa nominal.
Cuánto suma todo: tabla por caso
Caso 1 — Primera vivienda con exención de sellos, con crédito hipotecario
| Concepto | Estimación (USD 100.000) |
|---|---|
| Honorarios escribano (2% + IVA + 1% hipoteca) | USD 3.420 |
| Impuesto de sellos (exento por primera vivienda) | USD 0 |
| Gastos operativos (1%) | USD 1.000 |
| Tasación bancaria (0,2%) | USD 200 |
| Seguros primer año (~0,5% del valor) | USD 500 |
| Total gastos | USD 5.120 (5,1% del valor) |
Caso 2 — Segunda vivienda o sin exención, con crédito hipotecario
| Concepto | Estimación (USD 100.000) |
|---|---|
| Honorarios escribano (2% + IVA + 1% hipoteca) | USD 3.420 |
| Impuesto de sellos (1,75% sobre comprador) | USD 1.750 |
| Gastos operativos (1%) | USD 1.000 |
| Tasación bancaria + seguros primer año | USD 700 |
| Total gastos | USD 6.870 (6,9% del valor) |
La diferencia entre los dos casos es USD 1.750: exactamente la porción de sellos que paga el comprador cuando no hay exención. Para una propiedad de mayor valor, ese diferencial escala proporcionalmente.
Los porcentajes de honorarios usados en la tabla corresponden al rango del Colegio de Escribanos de CABA. Los gastos operativos siguen la estimación de Reynolds Propiedades. Los seguros son estimaciones a partir de las condiciones publicadas por los principales bancos.
Errores comunes al calcular los gastos
No verificar si calificás para la exención de sellos antes de hacer el número. La exención por primera vivienda aplica a quien no tiene otra propiedad a su nombre, destina el inmueble a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, y el valor escriturado queda bajo el tope vigente. Si cumplís esas tres condiciones, la diferencia es de casi USD 1.750 en una propiedad de USD 100.000. Vale confirmarlo con el escribano antes de suponer que pagás.
No considerar que el banco puede imponer su propio escribano para la hipoteca. Si el escribano de la compra y el de la hipoteca son diferentes, pagás honorarios a dos profesionales. El del banco cobra por la constitución de la hipoteca; el de la compra, por la escritura traslativa de dominio. En algunos bancos esto es la norma, no la excepción.
Olvidar los seguros del primer año al calcular el costo total de la operación. El seguro de vida y el de incendio son obligatorios si hay crédito, y sus primas se pagan desde el momento en que el crédito se acredita. No son un gasto diferido: son parte del costo del año 1.
Hacer el cálculo en dólar oficial cuando la operación liquida en dólar MEP. La mayoría de las operaciones inmobiliarias en Argentina se pagan en dólares al tipo de cambio MEP o en billetes. Si el cálculo de cuánto tenés que tener disponible lo hacés al oficial, llegás al día de la firma con menos pesos de los que necesitás.
Qué hacer ahora
Saber cuánto suman los gastos de escrituración es el primer paso. El segundo es calcular si tu ahorro actual alcanza para cubrir el anticipo, los gastos y las cuotas iniciales del crédito —todo junto.
Si querés ver cuánto pagarías de cuota estimada con los bancos disponibles hoy, el simulador calcula tu número en 30 segundos. Podés cambiar el monto, el banco y el plazo, y ver cómo varía la cuota antes de tomar cualquier decisión.