Por qué bajan las tasas y hay menos créditos en 2026

Hay una paradoja que confunde a casi todo el que está siguiendo el mercado hipotecario este año. Las tasas de los créditos UVA están en su nivel más bajo en casi doce meses, varios bancos las recortaron en las últimas semanas, y aun así se otorgan menos créditos que antes. La intuición diría que tasas más bajas equivalen a más crédito. Los datos dicen lo contrario.

En mayo de 2026 se desembolsaron USD 116 millones en créditos hipotecarios, el piso de los últimos dos años y un 62% menos que un año atrás (Empiria Consultores sobre datos del BCRA, 06/06/2026). En el mismo período, la tasa promedio ofertada de los créditos UVA cayó a 9,19%, el mínimo desde julio de 2025. Tasas abajo, volumen abajo, al mismo tiempo.

La explicación no es que la gente dejó de querer comprar. El freno viene del otro lado del mostrador: es un problema de oferta, no de demanda. Entender esa distinción cambia por completo la lectura del momento, sobre todo si sos de los que sí está en condiciones de calificar.

Qué pasó con las tasas

Las condiciones de los créditos UVA mejoraron de forma concreta en las últimas semanas. Siete bancos recortaron su tasa en el relevamiento de fines de mayo (Empiria Consultores, 28/05/2026), y el menú vigente va desde el escalón más bajo de los bancos grandes hasta el más caro del segmento:

• Banco Nación: UVA + 6% para clientes con haberes acreditados, hasta 30 años. La cuota más baja entre los bancos grandes.
• BBVA: 7,5% para clientes con cuenta sueldo, hasta 30 años.
• ICBC: 6,9% para clientes, a 20 años.
• Macro: 8,5% para clientes, a 20 años.
• Galicia y Santander: 9,5% para clientes, a 20 años.
• Supervielle: 15%, la más alta del segmento UVA, con plazo máximo de 15 años.

(Mapa de tasas: Empiria Consultores, 28/05/2026, sobre condiciones a clientes con acreditación de haberes.)

A esto se suma un dato macro que juega a favor del que toma crédito: la inflación volvió a ceder. El IPC de mayo fue 2,1% mensual y 33,2% interanual, el tercer mes consecutivo de desaceleración (INDEC, informe de junio 2026). Como la cuota UVA se ajusta por inflación, una inflación más baja desacelera el ritmo al que sube la cuota mes a mes. En el papel, es un mejor momento para tomar un crédito que hace un año.

Por qué el volumen igual cae

Si las condiciones son mejores, la pregunta es obvia: ¿por qué se prestó menos? La respuesta está en la secuencia de desembolsos, que viene en caída sostenida desde el pico del año pasado:

(Empiria Consultores sobre datos del BCRA, publicado 06/06/2026.)

La foto en CABA es del mismo tono. En abril se firmaron 5.472 escrituras de compraventa, prácticamente las mismas que un año atrás, pero solo 609 fueron con hipoteca: una caída del 48,9% interanual (Colegio de Escribanos de CABA, 26/05/2026). El crédito pesó apenas el 11,1% de las operaciones. El mercado de contado sigue su ritmo; el crédito retrocede. La presidenta del Colegio, Magdalena Tato, lo resumió así: "en hipotecas hubo la mitad de operaciones que hace 12 meses".

Es decir: la baja de tasas y la caída de volumen conviven. No se contradicen. Y eso solo tiene sentido si lo que se contrajo no es la voluntad de pedir crédito, sino la capacidad de los bancos de darlo.

Qué es el freno de oferta

Acá está el núcleo del asunto. Cuando un banco da un crédito hipotecario a 20 o 30 años, necesita fondearse: conseguir el dinero que presta, a un costo que le permita prestar a la tasa que publica. Ese costo de fondeo no es fijo. Depende de las tasas de interés generales de la economía y de cuánta liquidez hay disponible en el sistema.

Lo que pasó en 2026, según el análisis de Federico González Rouco (Empiria Consultores), es que "los bancos se corrieron por la suba de tasas de interés, se acabó la liquidez y el costo de fondeo subió mucho". En criollo: a los bancos les salió más caro conseguir la plata que prestan, entonces achicaron el grifo. Algunos directamente pausaron sus líneas; otros las mantuvieron activas pero con menos volumen disponible.

Esto explica la paradoja. La tasa que ve el comprador puede bajar mientras, al mismo tiempo, el banco presta menos plata en total, porque la restricción real está en cuánto fondeo consigue, no en qué tasa muestra en la vidriera. La demanda de crédito sigue ahí —Banco Nación acumula unas 246.000 solicitudes desde mayo de 2024 a través de +Hogares y otorgó cerca de 27.000 (Banco Nación, datos a abril 2026)—, lo que se achicó es la oferta.

La proyección del propio González Rouco es de un segundo semestre algo mejor pero moderado, en el orden de "ir a 3.000 operaciones, no Suiza". Nada que se parezca a un boom inminente. Por eso no tiene sentido leer este momento como "se viene el crédito" ni como una ventana que se cierra mañana.

Qué significa para vos como comprador

Que el freno sea de oferta y no de demanda tiene una consecuencia práctica para quien está evaluando comprar: el cuello de botella no es tu interés, es a qué banco le queda cupo y bajo qué condiciones. Eso cambia las prioridades.

Las condiciones para el que califica son mejores que hace un año. La combinación de tasas en baja e inflación desacelerando significa que, para el perfil que un banco hoy aprueba, la cuota inicial y su ritmo de ajuste son más favorables que en buena parte de 2025. No es una promesa de aprobación: es el contexto de tasas y ajuste para quien entra.

Importa más a qué banco aplicás que esperar una baja extra. Con la oferta dispersa y desigual entre bancos, la diferencia entre que un crédito sea viable o no para tu perfil suele estar en elegir el banco correcto, no en esperar medio punto menos de tasa. El menú va de UVA + 6% a 15%, con plazos que cambian de 15 a 30 años, y cada banco pide cosas distintas.

No hay urgencia, pero tampoco un beneficio claro en esperar indefinidamente. Nadie sabe cuándo se normaliza el costo de fondeo de los bancos. El dato de los últimos meses no muestra una baja inminente que justifique frenar todo a la espera. Si tu situación de ingresos ya está en condiciones, el momento se evalúa con tus números, no con un titular.

Una aclaración que conviene tener presente: si tu duda no es "a qué banco aplico" sino "me conviene tomar un crédito UVA o seguir ahorrando", esa es otra discusión, con su propio análisis de riesgo. La tratamos en detalle en UVA vs tasa fija: cómo decidir tu crédito hipotecario.

Qué hacer ahora

El freno de oferta vuelve más valioso un paso que en un mercado holgado sería casi trivial: saber qué banco encaja con tu perfil antes de salir a tocar puertas. Cuando hay cupo de sobra, podés ir banco por banco probando. Cuando la oferta está restringida y desigual, perder semanas en bancos donde no calificás tiene un costo real.

Si trabajás en relación de dependencia, el punto de partida para entender qué requisitos pesan más y por qué la cuenta sueldo cambia la tasa está en cómo calificar para un crédito hipotecario en relación de dependencia.

En NexoHipoteca cruzamos tu perfil con las condiciones públicas vigentes de cada banco y te mostramos en cuáles encajás según sus reglas declaradas, qué tasa te correspondería y qué monto sería realista. No es una solicitud formal ni una aprobación —el banco aprueba, no nosotros—, sino una forma de llegar a la puerta correcta sabiendo qué esperar.

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