Antes de empezar: cuánto necesitás ahorrar (anticipo + gastos) y cómo saber si te conviene.
Antes de hablar de bancos, tasas o plazos, hay un número que determina si el proceso puede arrancar: cuánto efectivo necesitás disponible el día que firmás la escritura. Ese número no es el valor del departamento. Es la suma del anticipo que el banco no financia más todos los costos del proceso notarial. Entender esa cifra temprano —antes de elegir propiedad, antes de hablar con un banco— define si estás en condiciones de avanzar ahora o si todavía te falta un tramo de ahorro.
El error más frecuente en esta etapa es calcular el anticipo sobre el precio de venta y olvidarse de los gastos. Quien compra un departamento a USD 100.000 con un crédito que cubre el 75% del valor no necesita USD 25.000: necesita USD 25.000 de anticipo más entre USD 5.000 y USD 7.000 de gastos de escrituración. Si no tiene esa diferencia, el proceso se traba en el momento menos oportuno.
Esta guía recorre los componentes reales de ese capital inicial, muestra cómo calcularlo sobre un caso concreto y ofrece un criterio para evaluar si tiene sentido avanzar con crédito dado tu nivel de ahorro actual.
Qué es el anticipo y cómo se calcula
El anticipo es la parte del precio de compra que el banco no financia. Los bancos en Argentina expresan su cobertura como un porcentaje del valor de tasación —no del precio de venta— y ese porcentaje se llama LTV (loan to value, o relación préstamo-valor). Un LTV del 75% significa que el banco presta el 75% del valor que el tasador le asigna a la propiedad; el 25% restante lo ponés vos.
La distinción entre precio de venta y valor de tasación importa porque a veces difieren. Si comprás una propiedad a USD 100.000 pero el tasador del banco la valúa en USD 90.000, el banco solo financia el 75% de USD 90.000 (USD 67.500), no el 75% de lo que pagaste. La diferencia te la bancás vos.
Los LTV vigentes según perfil, a junio de 2026:
| Perfil del solicitante | LTV típico | Anticipo mínimo sobre valor |
|---|---|---|
| General (sin cuenta sueldo en el banco) | 75% | 25% |
| Con cuenta sueldo en el banco prestador | 75–80% | 20–25% |
| Empleado público — Banco Nación (+Hogares Sector Público) | 90% | 10% |
| Primera vivienda — programas específicos (GCBA o nacional) | Variable | Variable (verificar vigencia) |
El LTV del 90% que ofrece Banco Nación para empleados del sector público es la excepción más favorable del sistema. Para el resto, el 75% es el piso habitual (fuente: condiciones de líneas publicadas por Banco Nación, Galicia y Santander a junio de 2026).
Los gastos de escrituración: el ítem que casi siempre se subestima
El anticipo no es el único desembolso en efectivo. La escrituración de la propiedad genera costos que el comprador paga por separado, al momento de la firma, y que no forman parte del monto del crédito. En la Ciudad de Buenos Aires, esos gastos rondan el 5% al 7% del valor escriturado de la propiedad (fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, referencia a valores vigentes en 2025).
Los componentes principales son:
- Honorarios de la escribanía. En CABA, el arancel notarial para compraventa de inmuebles se calcula sobre el valor escriturado. La parte que le corresponde al comprador suele ubicarse entre el 1,5% y el 2% del valor.
- Impuesto de sellos. El gobierno de la Ciudad aplica un impuesto del 3,6% sobre el valor escriturado de las operaciones de compraventa (fuente: AGIP, alícuota vigente a 2025). Este ítem es el más pesado de todos.
- Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) o Impuesto a las Ganancias. Lo paga el vendedor, no el comprador, pero a veces se negocia su incidencia en el precio final.
- Gastos de certificados y folio real. Gastos menores de registro y certificación notarial; suman entre 0,3% y 0,5%.
Para un análisis detallado de cada ítem con ejemplos numéricos, el artículo Gastos de escrituración en un crédito hipotecario los desglosa completos.
El número real: cuánto necesitás en efectivo
Tomemos un caso concreto. Propiedad de USD 100.000 en CABA, crédito con LTV del 75%:
| Concepto | Cálculo | Monto estimado |
|---|---|---|
| Anticipo (25% del valor) | USD 100.000 × 25% | USD 25.000 |
| Impuesto de sellos (3,6% sobre valor escriturado) | USD 100.000 × 3,6% | USD 3.600 |
| Honorarios de escribanía (parte compradora, ~1,8%) | USD 100.000 × 1,8% | USD 1.800 |
| Gastos de certificados y folio real (~0,4%) | USD 100.000 × 0,4% | USD 400 |
| Fondo de reserva para imprevistos | Estimado conservador | USD 1.500 |
| Total efectivo necesario | ~USD 32.300 |
Eso es el 32,3% del valor del inmueble, no el 25% que aparece en el LTV. La diferencia entre lo que parece y lo que es real equivale, en este caso, a casi USD 7.000.
Este ejemplo usa una valuación coincidente entre precio de venta y tasación. Si la tasación resulta menor al precio, el número sube.
Cómo saber si te conviene avanzar ahora o seguir ahorrando
La respuesta no es universal, pero hay un criterio operativo que sirve para la mayoría de los casos.
La cuota inicial no debería superar el 25-30% de tu ingreso neto familiar mensual. Ese rango es el que los bancos usan para la relación cuota/ingreso. Si la cuota estimada para el monto que necesitás financiar supera ese porcentaje, el proceso se complica desde el principio: o el banco no aprueba el monto, o te aprueba menos de lo que necesitás.
Hay un segundo criterio menos obvio: la cuota en UVA sube con la inflación. Una cuota inicial de $1.000.000 que representa el 28% de tu ingreso hoy puede representar el 35% seis meses después si la UVA subió más que tu sueldo. Los créditos UVA tienen un mecanismo de cobertura parcial (el CVS, Coeficiente de Variación Salarial), pero no es automático ni cubre todos los escenarios.
La pregunta concreta que conviene hacerse: ¿si la cuota subiera un 20% en los próximos 12 meses, seguiría siendo manejable? Si la respuesta es sí, el crédito tiene margen. Si no, esperar a tener más anticipo —y financiar menos— es la decisión más prudente.
Lo que casi nadie te dice
Los gastos de escrituración se pagan en pesos al tipo de cambio del día de la firma. Si durante los meses que dura el proceso el peso se depreció respecto del dólar, el monto que tenés reservado en pesos puede no alcanzar. Quien tiene sus ahorros en pesos y proyecta la compra a tres meses necesita considerar que el valor en pesos de esa reserva puede cambiar.
El otro punto que suele sorprender: la reserva de la propiedad —el pago que se hace para "trabarla" mientras tramitás el crédito— generalmente equivale al 10% del precio de venta y se firma antes de que el banco haya aprobado el crédito. Si el banco no aprueba, perdés esa reserva salvo que el boleto contemple una cláusula de rescisión por falta de crédito. Pedirla siempre.
El paso siguiente es saber en qué bancos calificás con el perfil e ingresos que tenés. De nada sirve conocer el anticipo que necesitás si después resulta que no cumplís los requisitos de los bancos disponibles. El próximo paso de esta guía —Pre-calificación: cómo saber en qué bancos calificás antes de aplicar— recorre exactamente eso.