La escritura: qué pasa el día del cierre, qué gastos, qué llevar.
El día de la escritura es el punto de llegada de un proceso que en Argentina lleva, en promedio, entre 60 y 90 días. Es también el día de mayor concentración de trámites, pagos y documentos del proceso entero. La escritura simultánea de compraventa e hipoteca implica que el comprador, el vendedor, el escribano y el apoderado del banco deben estar presentes al mismo tiempo, con todos los documentos en orden y todos los pagos listos.
No es un día para improvisar. Los problemas que aparecen en el último momento —un cheque que no coincide con el monto del escribano, un DNI vencido, un certificado de libre deuda con fecha vencida— pueden postergar la firma y generar costos adicionales para todos los presentes. Conocer de antemano qué pasa ese día, qué llevar y qué revisar en las 48 horas previas reduce significativamente ese riesgo.
Este es el último paso de la guía. Cubre el proceso completo del día de la escritura, los gastos finales y los puntos que conviene verificar antes de llegar a la escribanía. Para una descripción detallada de cada componente de costo de la escrituración y cómo calcularlos sobre el valor de tu propiedad, el artículo Gastos de escrituración en un crédito hipotecario los desglosa ítem por ítem.
Qué ocurre el día de la escritura: la secuencia completa
La escritura de un crédito hipotecario en Argentina implica dos instrumentos que se firman en forma simultánea:
- La escritura de compraventa: transfiere la propiedad del vendedor al comprador.
- La escritura de hipoteca (o "constitución de hipoteca en primer grado"): establece el gravamen hipotecario del banco sobre la propiedad como garantía del crédito.
Ambas deben firmarse el mismo día, en el mismo acto, frente al mismo escribano. El orden operativo es:
| Momento | Qué ocurre |
|---|---|
| Días previos | El escribano prepara la minuta con las condiciones del crédito; el banco la revisa y aprueba |
| 48-72 horas antes | El comprador confirma los montos exactos de todos los pagos; el escribano envía instrucciones finales |
| El día, al llegar | Verificación de documentos de todos los firmantes |
| Firma de la compraventa | El vendedor transfiere el dominio; el comprador paga el anticipo acordado |
| Firma de la hipoteca | El banco (a través de su apoderado) otorga el crédito; el dinero se transfiere al vendedor |
| Al final del acto | El escribano certifica y rubrica; todos los presentes reciben copia certificada |
El banco desembolsa el crédito directamente al vendedor en el momento de la firma. El comprador no recibe el dinero: fluye del banco al vendedor vía el mecanismo que el escribano coordina con el banco (generalmente transferencia bancaria o cheque certificado del banco al nombre del vendedor).
Los gastos que se pagan ese día
El día de la escritura concentra la mayoría de los pagos en efectivo (o mediante cheques certificados y transferencias) del proceso. En CABA, los conceptos principales son:
| Concepto | Quién lo paga | Referencia de monto |
|---|---|---|
| Impuesto de sellos (3,6% del valor escriturado) | Comprador | AGIP, alícuota vigente 2025 |
| Honorarios de escribanía — parte compradora | Comprador | ~1,5% a 2% del valor escriturado |
| Honorarios de escribanía — parte vendedora | Vendedor | Similar al anterior |
| Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) o Ganancias | Vendedor (salvo acuerdo) | Variable según el caso |
| Gastos de certificados, folio real y registro | Comprador | ~0,3% a 0,5% del valor |
| Anticipo pactado en la reserva | Comprador | Porcentaje del precio acordado |
Los honorarios del escribano se calculan sobre el valor escriturado. Vale aclarar: en algunas operaciones, el valor escriturado y el precio de venta real no coinciden. La práctica de escriturar por un valor menor al real para reducir el impuesto de sellos es común, pero implica riesgos para ambas partes (especialmente para el vendedor en términos del cálculo del ITI o Ganancias). El escribano puede orientar sobre las implicancias en cada caso concreto.
Qué revisar en las 48 horas previas
Las 48 horas antes de la firma son el momento de verificar que todo está en orden. Una lista de control concreta:
- Confirmar el monto exacto de cada pago con el escribano. Los montos pueden diferir por centavos respecto de lo calculado semanas antes, y los cheques certificados no se pueden ajustar sobre la marcha.
- Verificar que el DNI de todos los firmantes esté vigente. Esto incluye el cónyuge del vendedor si la propiedad es del régimen de comunidad de bienes. Un DNI vencido puede frenar la firma.
- Verificar la vigencia de los certificados del inmueble. El certificado de no inhibición del vendedor, el libre deuda de expensas y el libre deuda de servicios tienen fechas de vencimiento. Si vencieron desde que se tramitaron, hay que obtenerlos nuevamente.
- Confirmar el horario y la dirección de la notaría. Parece trivial, pero en operaciones con varias partes (comprador, co-deudor, vendedor, cónyuge del vendedor, apoderado del banco), una llegada tarde puede generar costos de reprogramación.
- Tener una copia digital de la carta oferta del banco. En caso de discrepancias entre lo que el apoderado del banco presenta y lo que se aprobó, tener la oferta a mano acelera la resolución.
Lo que casi nadie te dice
La escritura no es el último paso del proceso: es el penúltimo. Después de la firma, el escribano presenta los instrumentos en el Registro de la Propiedad Inmueble para la inscripción. Ese trámite demora entre 30 y 90 días. Durante ese período, el comprador ya es propietario en todos los sentidos legales —puede mudarse, hacer reformas, pagar expensas— pero no tiene el título inscripto disponible.
Eso importa porque algunos bancos y escribanías cobran los honorarios por inscripción registral como un cargo separado, pagadero cuando el trámite se resuelve. Conviene preguntar si ese costo está incluido en los honorarios acordados o si es un ítem aparte.
Otro punto: en operaciones donde el precio se pactó en dólares y el banco desembolsa en pesos, la tasa de cambio aplicable el día de la escritura puede generar una diferencia respecto de lo que el comprador tenía calculado semanas antes. En la mayoría de los casos el vendedor acepta la tasa del BCRA del día, pero conviene que esté acordado por escrito en el boleto o en un acuerdo previo a la escritura.
Por último: una vez firmada la escritura e inscripto el crédito, el banco activa el cobro de la primera cuota. El vencimiento de la primera cuota generalmente cae 30 días después de la fecha de escritura. Conviene verificar la fecha exacta con el banco para no fallar en el primer pago, que es el que sienta el precedente del historial de pago del crédito.
Este es el punto de llegada del recorrido. Siete pasos que van desde calcular el ahorro necesario hasta firmar la escritura. El proceso hipotecario en Argentina lleva tiempo —entre dos y cuatro meses desde que se empieza en serio hasta la firma— y tiene más variables de las que aparecen en los avisos de banco. Conocerlas de antemano no acorta los plazos del banco, pero sí reduce los tiempos muertos, los errores evitables y las sorpresas que postergan el cierre.