La tasación: cómo funciona, quién la hace, cuánto demora.
La tasación bancaria es la instancia del proceso que más sorpresas genera. Hasta ese momento, el comprador conoce el precio de venta acordado con el vendedor y tiene una idea del monto que necesita financiar. La tasación introduce un tercer número —el valor que el banco le asigna al inmueble— que puede coincidir con el precio de venta o no. Cuando no coincide, y la tasación resulta menor, el comprador tiene que resolver una brecha con fondos propios o renegociar el precio.
Entender cómo funciona la tasación bancaria —qué mide, qué metodología usa el tasador y qué factores pueden bajar el resultado— permite anticipar ese riesgo antes de comprometerse con una reserva. La tasación no es un obstáculo burocrático: es la validación técnica que el banco usa para asegurarse de que presta sobre un activo con el valor que dice tener.
Qué mide la tasación bancaria y en qué se diferencia del precio de venta
La tasación bancaria es una valuación técnica del inmueble realizada por un profesional matriculado (tasador o ingeniero habilitado), designado por el banco, bajo una metodología estandarizada. El resultado es el "valor de tasación", que es el número que el banco usa como base para calcular el monto del crédito.
La diferencia con el precio de venta es conceptual: el precio de venta es lo que el vendedor y el comprador acordaron en el mercado. La tasación es lo que el tasador estima que vale el inmueble según comparables de la zona, estado físico, superficie real (según planos aprobados), antigüedad y otros parámetros técnicos.
En un mercado donde los precios suben rápido, las tasaciones suelen ir por detrás: los comparables que usa el tasador son operaciones escrituradas en los últimos meses, no los precios de publicación de hoy. En CABA, donde los valores de publicación en dólares se recuperaron sostenidamente desde 2024 (fuente: INDEC, Índice de Precios de la Construcción e indicadores del mercado inmobiliario, 2025), esta brecha puede ser relevante.
Quién hace la tasación y cómo se organiza el proceso
El proceso de tasación en un crédito hipotecario sigue siempre la misma secuencia:
- El banco solicita la tasación una vez que el expediente crediticio del solicitante está aprobado o en etapa de evaluación avanzada. El solicitante no puede pedirla antes por su cuenta.
- El banco designa al tasador de su lista de profesionales habilitados. El solicitante no elige.
- El tasador coordina con el vendedor (o con quien tenga disponibilidad del inmueble) para hacer la visita. El comprador generalmente no está presente, aunque puede estarlo si el vendedor lo autoriza.
- El tasador emite el informe con el valor de tasación y lo entrega al banco. El comprador generalmente no recibe el informe directamente; el banco le informa el resultado.
- El banco ajusta el monto aprobado según el LTV aplicado sobre el valor de tasación.
El costo de la tasación corre por cuenta del solicitante y se paga por adelantado. Ronda entre el 0,1% y el 0,3% del valor estimado del inmueble, con montos mínimos que varían por banco. Si el crédito no se aprueba por razones crediticias o la operación no avanza, ese gasto no se devuelve.
Cuánto demora y qué puede retrasarla
Los tiempos de la tasación varían según el banco y la carga de trabajo de su lista de tasadores. Como referencia general:
| Etapa | Tiempo estimado |
|---|---|
| Solicitud de tasación por el banco | 1-3 días hábiles desde la aprobación crediticia |
| Coordinación de visita con el vendedor | 3-7 días hábiles |
| Emisión del informe por el tasador | 5-10 días hábiles desde la visita |
| Total estimado | 2 a 4 semanas desde que el banco la solicita |
Los factores que más retrasan el proceso:
- Dificultad para coordinar la visita. Si el inmueble está alquilado o el vendedor tiene disponibilidad limitada, la visita puede demorar más de lo esperado.
- Documentación del inmueble incompleta. El tasador necesita acceder a los planos aprobados y al título. Si hay discrepancias entre la superficie del plano y la real, el tasador puede suspender la visita hasta que se aclare.
- Zonas con pocos comparables recientes. En barrios con bajo volumen de escrituras en los últimos meses, el tasador tiene menos referencias para el valor de mercado y puede ser más conservador.
Qué factores influyen en el valor de tasación
Conocer qué evalúa el tasador permite preparar la visita y anticipar posibles correcciones al valor:
- Superficie cubierta según planos aprobados. Los metros no regularizados (ampliaciones sin declarar) no se computan. Si un departamento tiene una habitación construida que no figura en el plano aprobado, esos metros no entran en la valuación.
- Estado general del inmueble. Humedad visible, instalaciones eléctricas o de gas en mal estado, daños estructurales y falta de mantenimiento impactan el valor.
- Comparables de la zona. El tasador construye el valor a partir de operaciones escrituradas recientes en el mismo barrio o zona. En zonas donde los valores de publicación subieron rápido pero las escrituras son pocas, la tasación puede quedar por debajo.
- Año de construcción y estado del edificio. Para propiedades en edificios, el estado de las partes comunes, el fondo de reserva del consorcio y la antigüedad del edificio inciden en el resultado.
- Planta y orientación. En algunos casos y zonas, el piso y la orientación tienen peso en la valuación.
Lo que casi nadie te dice
La brecha entre precio de venta y tasación no siempre es el problema del comprador. El vendedor tiene interés en que la tasación sea lo más alta posible: si el banco tasó bajo, el comprador puede renegociar el precio de venta usando la tasación como argumento. Algunos compradores experimentados lo hacen así de manera deliberada: acuerdan precio, esperan la tasación y, si resulta menor, llevan ese número a la mesa de negociación.
El otro punto menos conocido: algunos bancos tienen un mecanismo de segunda tasación o revisión si el solicitante considera que el resultado es significativamente menor al de mercado. Para activarlo, hay que presentar comparables documentados —escrituras de propiedades similares en la misma zona en los últimos seis meses. No es un trámite sencillo, pero en casos donde la diferencia es grande y hay evidencia clara de que el tasador quedó corto, vale intentarlo.
Por último: la tasación tiene una vigencia determinada (generalmente entre 90 y 180 días según el banco). Si el proceso se extiende y la tasación vence, hay que hacer una nueva. Esto suele pasar cuando la coordinación de escritura se complica. Tenerlo en cuenta al planificar los tiempos.
Con la tasación aprobada y el monto definitivo confirmado, el banco emite la oferta formal del crédito. Ese documento —la carta oferta— es lo que cierra la etapa de aprobación y abre la preparación para la escritura. El próximo paso —Aprobación y oferta: qué revisar antes de firmar— explica qué contiene esa oferta, qué revisar con cuidado y qué preguntas hacerle al banco antes de aceptarla.