Reunir la documentación: qué pide cada banco y cómo prepararla.
La documentación incompleta es, de lejos, la causa más frecuente de demoras en un crédito hipotecario. No porque los bancos sean particularmente complicados, sino porque los requisitos documentales tienen varias capas: la del solicitante, la del inmueble y, si hay co-deudores, la de cada uno de ellos. Cuando alguna de esas piezas falta o está desactualizada, el expediente vuelve al principio.
Preparar la documentación antes de presentar la solicitud formal —no a medida que el banco la pide— reduce el tiempo total del proceso en dos a tres semanas. La diferencia entre llegar con todo en orden y llegar a medias es concreta: algunos bancos frezan el expediente hasta que el legajo esté completo, y eso puede hacer que perdas turno o prioridad en la cola de aprobación.
Esta guía organiza los documentos por tipo de solicitante, separando los de la persona de los del inmueble, e indica qué revisar antes de presentar el expediente. Para un desglose de los costos asociados a la escrituración —que son parte del proceso pero no de la documentación bancaria—, el artículo Gastos de escrituración en un crédito hipotecario lo cubre en detalle.
Documentación personal: base común para todos los perfiles
Independientemente del banco y del perfil laboral, todos los solicitantes necesitan los siguientes documentos:
- DNI vigente, frente y dorso. Algunos bancos exigen que el ejemplar tenga menos de 10 años desde su emisión; conviene verificarlo.
- Constancia de CUIT o CUIL actualizada desde el sitio de ARCA (ex-AFIP).
- Comprobante de domicilio con antigüedad no mayor a tres meses (factura de servicio, resumen bancario).
- Estado de cuenta bancaria de los últimos tres a seis meses, en el banco donde se acreditan los ingresos.
- Certificado de libre deuda en el BCRA: no es algo que el solicitante tramita, pero conviene verificar el estado propio en la central de deudores del BCRA antes de que lo haga el banco.
Si hay co-deudor, todos estos documentos se replican para cada titular. Los bancos evalúan el historial de todos los que figuran en el crédito.
Documentación según perfil laboral
La parte más variable de la documentación es la que acredita ingresos. Los bancos distinguen tres perfiles principales:
Relación de dependencia (empleado en blanco)
| Documento | Detalle |
|---|---|
| Recibos de sueldo | Últimos 3 a 6 meses (Banco Nación pide 6) |
| Certificación de ingresos del empleador | Firmada y sellada por RRHH o contador de la empresa |
| Antigüedad laboral | Mínimo 12 meses; algunos bancos piden 18 |
| Declaración jurada patrimonial (en algunos bancos) | Firmada por el solicitante |
La certificación de ingresos del empleador es un paso que muchas personas postergan porque implica pedirla en el trabajo. Tramitarla desde el primer momento evita demoras posteriores.
Monotributista
| Documento | Detalle |
|---|---|
| Constancia de inscripción en monotributo | Vigente, desde el portal de ARCA |
| Pagos de monotributo | Últimos 12 meses de constancias de pago |
| Declaración de ingresos ante ARCA | Histórico de los últimos 24 meses de facturación |
| Extractos bancarios | Últimos 6 meses, mostrando flujo de ingresos |
| Certificación contable | En muchos bancos es obligatoria; firmada por contador matriculado |
Los bancos exigen un mínimo de 24 meses de actividad continua como monotributista. Si hubo un cambio de categoría reciente o una baja y reincorporación al régimen, puede generar preguntas durante la evaluación.
Autónomo (inscripto en AFIP / ARCA)
| Documento | Detalle |
|---|---|
| Constancia de inscripción como autónomo | Vigente |
| Declaraciones juradas de Ganancias | Últimos 2 años, con acuse de recibo de ARCA |
| Pagos de autónomos al día | Constancias de los últimos 12 meses |
| Balance o estado contable | Firmado por contador público matriculado |
| Extractos bancarios | Últimos 6 meses |
Los autónomos tienen el proceso documentario más complejo porque los ingresos deben reconstruirse desde las declaraciones impositivas, no desde recibos de sueldo. La certificación contable tiene un rol central y conviene coordinarla con anticipación.
Documentación del inmueble
La documentación del inmueble tiene dos fuentes: lo que aporta el vendedor y lo que gestiona el banco.
Documentos que aporta el vendedor:
- Título de propiedad (escritura de dominio vigente). Si el inmueble tiene sucesión sin terminar, deuda de expensas o algún gravamen, eso aparece acá y puede frenar la tasación.
- Planos de obra aprobados por el organismo catastral correspondiente (en CABA, el Gobierno de la Ciudad). Si los planos no están aprobados, la tasación del banco puede no contemplar superficies no regularizadas.
- Libre deuda de expensas y servicios (agua, gas, electricidad). En propiedades de PH o edificio: certificado del consorcio.
- Certificado de no inhibición del vendedor, emitido por el Registro de la Propiedad. Acredita que el vendedor puede vender.
Documentos que gestiona el banco:
- Tasación del inmueble. El banco designa un tasador; el comprador no lo elige. El costo lo paga el comprador y ronda entre el 0,1% y el 0,3% del valor del inmueble.
- Certificado registral, emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble con el historial del inmueble.
- Informe de deudas del inmueble (deuda de ABL en CABA, por ejemplo).
Lo que casi nadie te dice
La fecha de vencimiento de los documentos es una trampa frecuente. Los certificados de libre deuda, el certificado de no inhibición y la constancia de CUIL tienen fechas de vigencia: si la documentación se tramitó para un primer banco y el proceso se demoró, algunos documentos pueden estar vencidos al presentarlos. Conviene verificar la vigencia de cada certificado antes de armar el legajo final.
Otro punto: los planos de la propiedad son el talón de Aquiles de muchas operaciones. En Buenos Aires es común que las propiedades tengan ampliaciones sin aprobar: una cochera construida donde no corresponde, un balcón cerrado no declarado, una habitación adicional en un PH. Si esa superficie no figura en los planos aprobados, el tasador del banco no la computa en la valuación. El comprador puede estar pagando por metros que, para el banco, no existen. Verificar el estado de los planos antes de firmar la reserva —no después— es el consejo más concreto de este paso.
Con el expediente completo y presentado, el siguiente paso ya no es del comprador: es del banco y del tasador. La tasación marca el punto de inflexión en el proceso, porque del valor que el tasador asigne depende el monto final aprobado. El próximo paso —La tasación: cómo funciona, quién la hace, cuánto demora— explica cómo prepararla y qué esperar.